Kabupaten Halmahera Selatan

Anda Pengunjung Ke:

Membedah Kebijakan Sertifikasi Tanah Dan Agunan Bank Oleh Pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan

Penulis : Daud DjubediMahasiswa Pascasarjana Fak. Hukum UGMProgram Studi Ilmu HukumKonsentrasi Hukum AgrariaAngkatan 2006 Beberapa waktu lalu Bupati Halmahera Selatan H. Muhammad Kasuba, MA mengeluarkan sebuah kebijakan yang patut diberikan apresiasi positif. Pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan berencana melakukan sertifikasi kepemilikan tanah secara lokal untuk seluruh tanah yang dimiliki masyarakat Halmahera Selatan. Menurut laporan Warta Halsel (8/6) melalui situs www.halselkab.go.id, tujuan Pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan melaksanakan sertifikasi tanah tersebut adalah agar masyarakat bisa memiliki aset yang jelas dan dapat digunakan sebagai agunan Bank untuk keperluan produktif maupun konsumtif. Selama ini masyarakat perdesaan sering mengalami kesulitan permodalan dari perbankan untuk pengembangan usahanya. Karena kesulitan maka tidak ada jalan lain bagi kebanyakan masyarakat Halmahera Selatan adalah dengan memanfaatkan jasa tengkulak atau rentenir untuk meminjam uang sebagai modal usaha. Selain itu dengan sertifikasi tanah maka pemerintah daerah juga akan memiliki data yang lebih akurat dalam merencanakan dan menarik Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dari masyarakat.

 

Kebijakan Bupati Muhammad Kasuba tersebut merupakan sebuah terobosan yang bisa dikatakan spektakuler. Karena kebijakan sertifikasi tanah masyarakat yang dibiayai Pemerintah Daerah untuk ukuran Indonesia merupakan suatu kebijakan yang langka dan unik. Di Indonesia belum ada satu daerah pun yang memiliki kebijakan seperti itu. Halmahera Selatan bisa dikatakan merupakan Kabupaten pertama dan satu-satunya Kabupaten yang memiliki kebijakan tersebut. Jika Bupati Bantul Daerah Istimewa Yogyakarta Idham Samawi membebaskan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bagi warganya namun Kabupaten Bantul belum pernah melakukan sertifikasi tanah bagi warganya yang dibiayai APBD kecuali pendaftaran tanah secara sistimatik yang merupakan bagian dari Proyek Nasional Agraria (PRONA).

 

Dalam hukum agraria nasional kegiatan sertifikasi tanah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 pasal 19. Selanjutnya ketentuan teknis sertifikasi tanah diatur melalui Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam PP tersebut dinyatakan bahwa tujuan pendaftaran tanah adalah pertama untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; kedua,  untuk menyediakan informasi bagi pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; ketiga,  untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

 

Selanjutnya disebutkan bahwa untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum maka kepada pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah. Sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi maka data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum. Dan untuk mencapai tertib administrasi pertanahan maka setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar. Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Yang dimaksud dengan kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum pernah didaftar sebelumnya baik menurut ketentuan PP No. 10/1961 maupun oleh PP No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.

 

Sedangkan pendaftaran tanah terdiri dari dua bagian : yaitu pendaftaran tanah secara sistimatik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah secara sistimatik adalah pendaftaran tanah untuk pertama kali yang pelaksanaannya ditetapkan oleh Pemerintah atau yang lebih dikenal dengan istilah PRONA. Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan baik secara individual maupun secara massal.

 

Jika dicermati secara yuridis maka kebijakan pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan untuk melakukan sertifikasi tanah-tanah masyarakat secara lokal adalah termasuk pada kegiatan pendaftaran tanah secara sporadik yang dilakukan secara massal. Untuk itu maka inisiatif pendaftaran tanah harus berasal dari pemegang hak atas tanah yang bersangkutan namun dalam hal ini difasilitasi oleh Pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan. Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut, Pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan cq. Bagian Pemerintahan dan Otonomi Daerah dapat langsung berkonsultasi dengan Kanwil BPN Provinsi Maluku Utara atau Kantor Pertanahan setempat untuk melakukan persiapan teknis. Selanjutnya Pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan harus melakukan inventarisasi terhadap wilayah-wilayah yang akan menjadi sasaran pendaftaran tanah dengan ukuran skala prioritas.

 

Lebih lanjut dalam laporan Warta Halsel disebutkan bahwa Pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan juga akan memberikan jaminan kepada masyarakat yang ingin meminjam ke bank dengan menggunakan sertifikat tanahnya sebagai agunan. Jika kemudian masyarakat tidak dapat mengembalikan pinjamannya ke bank dan jaminan Pemkab diambil oleh pihak bank, maka BPKAD akan mengubah status tanah tersebut menjadi aset daerah dan masyarakat pemilik tanah masih bisa mengelola tanah tersebut misalnya untuk kegiatan produksi kopra maupun hasil bumi lainnya sampai yang bersangkutan bisa mengembalikan pinjamannya kepada pemerintah daerah.

 

Menurut penulis kebijakan terakhir ini akan mengalami banyak hambatan dan kesulitan operasional dalam pelaksanaannya. Mengapa? sebabnya adalah jika pemerintah daerah memberikan jaminan lagi kepada masyarakat yang melakukan transaksi kredit dengan pihak bank, dan melakukan perubahan status tanah menjadi tanah yang dikuasai pemerintah daerah jika pihak debitur melakukan cidera janji (wanprestasi) dengan pihak bank yang mengakibatkan Pemerintah Daerah harus melakukan pelunasan atas seluruh hutang kreditur, maka ada beberapa hal yang menjadi persoalan yaitu :

1. Dalam hukum agraria nasional, pemerintah daerah tidak bisa begitu saja melakukan perubahan status hak atas tanah seseorang/badan hukum. Pemerintah Daerah bisa mengambilalih hak atas tanah seseorang/badan hukum jika melalui mekanisme pengadaan tanah sesuai isyarat Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 sebagaimana diubah dengan Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 karena berkaitan dengan hukum pengadaan tanah sekalipun sifatnya tidak permanen.
2. Pemerintah Daerah akan mengalami kesulitan dalam menarik kembali piutangnya terhadap masyarakat (debitur) karena Pemerintah Daerah tidak memiliki personalia dan sistem manajemen kredit yang standar bank.
3. Jika masyarakat tahu bahwa kreditnya dijamin Pemerintah Daerah, maka yang terjadi adalah sikap masa bodoh dari masyarakat (debitur) karena sekalipun tanahnya diambil alih Pemerintah Daerah tapi yang bersangkutan masih tetap bisa melakukan pengelolaan dan aktifitas terhadap tanahnya tersebut. Masyarakat akan menganggap uang hasil pinjaman bank tersebut adalah semacam dana bergulir atau program pemberdayaan UKM dari Pemerintah Daerah sehingga muncul kesan uang tersebut tidak perlu dikembalikan. Kondisi tersebut akan semakin diperparah lagi dengan kultur masyarakat Halmahera Selatan yang lebih senang mendapat program bantuan semacam itu daripada mendapatkan uang dengan beban sendiri.
4. Dengan adanya jaminan dari Pemerintah Daerah atas setiap pinjaman masyarakat dari pihak bank, maka pihak kreditur (bank) akan semakin permisif terhadap persyaratan kredit yang diajukan masyarakat Halmahera Selatan. Sehingga pihak kreditur akan lebih intens menawarkan program kredit tersebut kepada masyarakat. Konsekwensi terburuknya adalah beban APBD akan semakin besar untuk menyiapkan dana talangan kredit macet masyarakat.

Dengan kebijakan tersebut, maka setiap penduduk Halmahera Selatan yang telah memiliki sertifikat hak atas tanah akan berlomba-lomba untuk mengajukan kredit dengan asumsi kredit sama dengan bantuan Pemerintah Daerah.

 

Karena sifatnya angsuran, maka skema pengembalian pinjaman dari masyarakat mungkin saja akan berlangsung sampai antara 10 - 15 tahun. Jangka waktu pengembalian yang panjang memiliki konsekwensi politis terhadap pemerintahan setelah masa kepemimpinan Bupati saat ini. Persoalannya adalah apakah pemerintah setelahnya akan melanjutkan kebijakan tersebut ataukah sebaliknya. Kalau kebijakan tersebut tidak dilanjutkan maka bagaimana nasib tanah-tanah masyarakat yang dijaminkan pada Pemerintah Daerah?

 

Menyikapi permasalahan tersebut maka penulis mencoba memberikan beberapa solusi bagi pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan yaitu :

1. Pemerintah Daerah tidak perlu merubah status tanah masyarakat jika kredit masyarakat (debitur) yang bersangkutan dilunasi oleh Pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan. Ditinjau dari aspek hukum agraria nasional sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (Pasal 16), maka dalam persoalan tersebut Pemerintah Daerah cukup melakukan pengalihan  piutang secara subrogasi. Subrogasi adalah penggantian kreditur oleh pihak ketiga yang melunasi utang debitur. Konsekwensinya pelunasan angsuran pinjaman masyarakat (debitur) otomatis beralih dari bank kepada Pemerintah Daerah yang tentu saja setelah Pemerintah Daerah melakukan pelunasan atas utang masyarakat (debitur) terhadap pihak bank.
2. Sebagaimana yang kita ketahui bahwa setiap piutang dijamin dengan hak tanggungan. Jika piutang yang dijamin dengan hak tanggungan beralih karena subrogasi maka hak tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditur yang baru. Untuk itu maka hak tanggungan yang telah beralih tersebut harus didaftarkan oleh Pemerintah Daerah sebagai kreditur yang baru kepada Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran beralihnya hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku tanah hak tanggungan dan buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Karena beralihnya hak tanggungan terjadi karena hukum, maka pengalihan tersebut tidak perlu dibuktikan lagi dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan beralihnya hak tanggungan cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditur yang baru.
3. Dengan demikian Pemerintah Daerah tidak melakukan perubahan status hak atas tanah masyarakat (debitur) namun memberikan kesempatan kepada yang bersangkutan (debitur) untuk melunasi pinjamannya tersebut kepada Pemerintah Daerah selama jangka waktu yang ditentukan dalam perjanjian. Selain itu masyarakat (debitur) masih tetap bisa memegang sertifikat tanahnya dan menguasai tanahnya tersebut karena Pemerintah Daerah (kreditur) akan diberikan sertifikat hak tanggungan oleh Kantor Pertanahan. Sertifikat hak atas tanah yang dipegang masyarakat (debitur) tidak bisa dijaminkan lagi kepada pihak ketiga karena ada catatan pembebanan hak tanggungan pada sertifikat yang bersangkutan. Sertifikat tanah masyarakat (debitur) dapat dijadikan agunan lagi jika catatan pembebanan hak tanggungan telah diroya (dihapus) dari sertifikat hak atas tanahnya.
4. Dalam pengelolaan angsuran kredit dari masyarakat (debitur) maka Pemerintah Daerah harus menyerahkan sistem manajemen dan personalianya kepada pihak ketiga yang profesional dan memiliki pengalaman yang baik terhadap dunia perbankan.
5. Untuk mengantisipasi sikap apatis masyarakat (debitur) terhadap pengembalian angsuran pinjaman, maka Pemerintah Daerah harus menetapkan batas waktu (deadline) pengembalian pinjaman dengan sanksi yang tegas. Sanksinya adalah merujuk ketentuan UU No. 4 Tahun 1996 (Pasal 20) yaitu jika debitur cidera janji (wanprestasi) maka obyek hak tanggungan (tanah debitur) dapat dijual melalui pelelangan umum atau atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan maka penjualan obyek hak tanggungan (tanah debitur) dapat dijual dibawah tangan jika dengan penjualan tersebut akan diperoleh  harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Dengan demikian maka pemilikan tanah secara langsung oleh Pemerintah Daerah dapat dihindari. Sementara dana Pemerintah Daerah yang digunakan untuk melunasi utang debitur dapat dikembalikan secara utuh dengan hasil penjualan tanah sebagai obyek hak tanggungan.
6. Untuk mengatasi terjadinya lonjakan masyarakat yang mengadakan transaksi kredit dengan pihak bank, maka Pemerintah Daerah harus melakukan pembatasan dengan sejumlah persyaratan disertai sistem koordinasi terpadu antara pihak bank, Pemerintah Daerah dan calon debitur. Salah satu pembatasan yang dapat dilakukan Pemerintah Daerah adalah dengan melakukan seleksi calon debitur yang akan dilunasi pinjamannya oleh Pemerintah Daerah secara subrogasi. Dengan strategi itu maka pihak perbankan akan lebih selektif untuk memberikan kredit kepada masyarakat karena tidak semua debitur yang akan dilunasi utangnya secara  subrogasi oleh Pemerintah Daerah.

Namun terlepas daripada itu kita patut memberikan apresiasi positif bagi Pemerintah Kabupaten Halmahera Selatan yang telah berupaya melakukan berbagai terobosan untuk membantu masyarakat dari keterpurukan ekonomi.  Kebijakan serupa harusnya menjadi ukuran bagi para pemimpin daerah di Indonesia untuk mengangkat harkat dan martabat rakyatnya sekaligus memberikan penguatan positif bagi penerapan otonomi daerah di Indonesia. 

 WassalamDate of creating : 25 Juni 2008